Жилые новостройки в Берлине
Пандемия коронавирусной болезни COVID-19 вызвала в ФРГ глубокую рецессию в ее истории, однако экономический кризис не привел в Германии к падению цен на жилую недвижимость. Наоборот. В 2020 году квартиры и дома после целого десятилетия бурного роста спроса дальше дорожают . Пока, по крайней мере.
Индивидуальные жилые дома дорожают быстрее квартиры
Самые свежие цифры свидетельствуют о том, что во втором квартале, с апреля по июнь, на пике первой волны коронавируса, квартиры выросли в цене по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в среднем по Германии на 59 процента. Об этом сообщила в середине августа гамбургская консалтинговая компания F + B, специализирующаяся на рынке жилой недвижимости ФРГ. Ее исполнительный директор Бернд Лойтнер (Bernd Leutner) обратил внимание на особо высокую динамику в сегменте жилых домов на одну или две семьи. Они подорожали за год на девять процентов.
Читайте также: Что немцам нельзя делать на балконе
Это новое явление. Трендом прошлого десятилетия был рост цен на жилье в многоквартирных домах, опережал средние показатели, особенно в крупнейших городах Германии с большим приростом населения. Это все четыре немецкие города с населением более миллиона - Берлин, Гамбург, Мюнхен и Кельн, а также Франкфурт-на-Майне, Штутгарт и Дюссельдорф. Теперь, в течение последних двух лет, ускоряется подорожание домов, в том числе в небольших населенных пунктах.
Новый тренд - подорожание частных домов в Германии
Основу причину эксперты видят в том, что достигнутый в крупных городах уровень цен на покупку и аренду жилья все чаще заставляет людей перебираться в более доступные пригороды и даже в отдаленную сельскую местность.
Цены на квартиры в Германии вряд ли существенно снизятся
И вот теперь пандемия COVID-19 может дать дополнительный мощный импульс оттока жителей за пределы крупных городов, подальше не только от недоступных цен, но и от постоянного скопления потенциальных носителей инфекции. Тем более что через COVID-19 резко выросло количество специалистов, работающих удаленно из дома. Для многих теперь гораздо важнее расширить жилую площадь и выделить отдельную комнату под рабочий кабинет, чем географическая близость к офису.
Читайте также: Жилье в Европе: где его сейчас выгодно покупать или снимать
В этой ситуации эксперты не исключают замедления роста цен на жилье в многоквартирных домах и даже некоторое снижение. По данным F + B, во втором квартале в десяти из 50 самых дорогих немецких городов ценовая динамика на рынке квартир была отрицательной. Впрочем, в худшем случае речь идет о нескольких процентов, а не о обвальное падение.
Поэтому покупка квартиры в Германии с чисто спекулятивной целью, в расчете на более быстрое подорожание сейчас выглядит делом крайне рискованным. Тем более, что в последние годы эксперты уже неоднократно запрашивались, не стали на рынке недвижимости в некоторых городах Германии надуваться мыльные пузыри. К тому же в стране происходит бурное жилищное строительство.
Ипотека за менее чем один процент годовых
Однако и на значительное повсеместное снижение цен на квартиры потенциальным покупателям жилья или инвесторам рассчитывать тоже вряд ли стоит. "Выходите из того, что недвижимость, по крайней мере в краткосрочной перспективе, не станет гораздо выгоднее", - пишет в своей колонке на сайте популярного еженедельника Der Spiegel Германн-Йозеф Тенгаґен (Hermann-Josef Tenhagen), главный редактор портала Finanztip, консультирующий немецких потребителей по финансовым вопросам.
Германия переживает строительный бум
Наиболее "пропеченным", как он выражается, эксперт рекомендует подождать "зимних симптомов кризиса", когда, возможно, увеличится число объектов, которые придется продавать с молотка за невыплаты долгов.
Ключевым фактором, обеспечивающим в дальнейшем высокий спрос на жилую недвижимость и тем самым стабильные или даже растущие цены, остается рекордно дешевая ипотека. "Ставки десятилетних кредитов находятся в августе 2020 наряду со своими историческими минимумами", - констатирует портал Interhyp, специализирующаяся на услугах финансирования жилья.
Читайте также: Недвижимость в Берлине: высокие цены и щедрые покупатели из постсоветского пространства (видео)
По его данным, ипотеку на десять лет немецкие банки сейчас предлагают в среднем 075 процента годовых. Самая низкая точка была достигнута в марте, во время стремительного роста пандемии, когда ставка опускалась до небывалых 068 процента. (Для сравнения: пять лет назад она составляла 18 процента, десять лет назад была выше четырех процентов). Кредит на 15 лет можно получить сейчас в среднем по 104 процента.
Льготные кредиты от государственного банка KfW
Ни один из опрошенных кредитных институтов, отмечает Interhyp, не ожидает в течение ближайшего года дальнейшего снижения ставок. Вместе с тем не исключено, что они несколько подрастут вместе с выходом экономики из кризиса. Однако все участники проведенного в начале августа опрос уверены, что значительного подорожания ипотеки точно не будет до тех пор, пока Европейский центральный банк (ЕЦБ) не откажется от политики нулевых процентных ставок.
Пока сохраняются столь беспрецедентно выгодные условия кредитования, высокий спрос на жилые объекты фактически гарантирован. Тем более, что те, кто покупает квартиру или дом для собственного проживания, могут воспользоваться еще и системой льготных кредитов объемом до 100000 евро от государственного банка KfW.
Штутгарт относится к дорогих городов Германии
Правда, предложить в нынешних условиях ставку ниже рыночной он не может, и она составляет у него сейчас те же 075-077 процента. Впрочем, KfW готов давать деньги на сроки до 25 лет и на первые один-три года освобождать от погашения кредита. Соответствующее соглашение оформляет тот коммерческий банк, у которого покупатель берет ипотеку.
Немецкий рынок недвижимости: большие региональные различия
Но высокий спрос на квартиры и дома в Германии поддерживать и инвесторы, которые в кризисные времена ищут особо надежные объекты для вложения своего капитала и заинтересованы в стабильном источнике регулярного дохода. Среди таких инвесторов - немало иностранцев.
Сдать в ФРГ квартиру или дом нетрудно: примерно половина населения пользуется арендованной недвижимостью для жилья. Это одна из особенностей немецкого рынка недвижимости. Еще одна заключается в довольно значительных региональных различиях. Они проявляются в огромной разнице цен на жилье, а также в различных ставках налога на покупку недвижимости на стоимости услуг маклеров и нотариусов.
В Германии, и это отличает ее от многих других стран, самая дорогая недвижимость далеко не в столице. По данным компании F + B Берлин занял во втором квартале 2020 году лишь 35-е место в перечне самых дорогих населенных пунктов ФРГ: квадратный метр в квартирах стоил здесь в среднем 3900 евро, немного больше Кельн - 3820 евро. В то же время в Гамбурге цена становина 4900 евро, во Франкфурте-на-Майне - 3820 евро, а в Мюнхене - 7220 евро. Поэтому жилье в баварской столице (а также на ее окраинах с живописными озерами и видом на Альпы) было и остается самым дорогим в стране.
Расходы на маклера и налоги составляют 10-15 процентов стоимости жилья в ФРГ
В то же время в Баварии налог на покупку недвижимости составляет 35 процента от цены объекта, в Берлине шесть процентов, а в федеральной земле Северный Рейн-Вестфалия с городами Кельн и Дюссельдорф - 65 процента.
Лучший возраст для покупки жилья в Германии
В то же время в федеральных землях Берлин, Бранденбург, Бремен, Гамбург и Гессен (где расположен Франкфурт) гонорар маклеру, что достигает семи процентов от суммы сделки, платит пока только покупатель, тогда как в других регионах страны в вознаграждении за посредничество в равной степени участвует и продавец. Однако в конце 2020 году этот исключение будет отменено, и Германн-Йозеф Тенгаґен рекомендует своим читателям подождать еще пару месяцев с покупкой жилья в этих землях: расходы на маклера сократятся вдвое.
Но даже после этих изменений в законодательстве различных частей ФРГ при покупке жилья в дальнейшем придется выкладывать на услуги и налоги дополнительного еще 10-15 процентов от стоимости объекта. Поэтому профессор Регенсбургского университета Тобиас Юст (Tobias Just) в интервью экономическому изданию Wirtschaftswoche не советует выпускникам вузов слишком рано, еще не достигнув 30 лет, покупать собственное жилье.
Многие в Германии хочет жить подальше от скопления людей
Эксперт по экономике рынке недвижимости считает, что для начала стоит расплатиться с возможными долгами за обучение и накопить сумму, которая не только покрывала сопутствующие расходы при покупке жилья, но и бы обеспечивала достаточно большой первый взнос. При нынешних низких ставок ипотеки это не должны быть 30 процентов, как по традиции утверждают некоторые эксперты, но брать кредит в размере всей стоимости объекта, как предлагают сейчас некоторые банки, Тобиас Юст настойчиво не рекомендует.
В то же время профессор сожалеет, что пока средний возраст жителей Германии, впервые покупающих жилье, превышает 40 лет: "Если бы удалось наполовину сократить сопутствующие расходы, это могло бы происходить на пару лет раньше".
0 комментариев